目前中國(guó)住宅市場(chǎng)調(diào)控逐步“常態(tài)化”，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)入低利潤(rùn)增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的迫切需求。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切，受到政府重視，并且整合房產(chǎn)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、土地批租和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多元化盈利模式。
更高的利潤(rùn)、更好的土地資源和看上去更低的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)行業(yè)的新寵。
未來(lái)隨著沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將面臨著更多的機(jī)遇和發(fā)展契機(jī)。
那么，今后的中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路該怎么走？
首先，黨的十九大報(bào)告中明確指出要著力加快建設(shè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代金融、人力資源協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，著力構(gòu)建市場(chǎng)機(jī)制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟(jì)體制，不斷增強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新力和競(jìng)爭(zhēng)力水平。
十九大報(bào)告給中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明方向，繼續(xù)支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高發(fā)展水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)邁向全球價(jià)值鏈中高端，將培育諾干世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)集群，另外區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興發(fā)展等戰(zhàn)略實(shí)施，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的趨于選擇起到一定指導(dǎo)性作用。
在這方面，迪馬股份一直以來(lái)，堅(jiān)持關(guān)注民生，做到不哄抬地價(jià)，不炒作三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)，不捂盤(pán)惜售，公司在舊城改造、城市更新等方面的項(xiàng)目比重不斷加大，符合行業(yè)及監(jiān)管的政策扶持導(dǎo)向。
未來(lái)，迪馬股份將進(jìn)一步提升土地一級(jí)開(kāi)發(fā)能力，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)落地。
針對(duì)性加大一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的拓展，提高項(xiàng)目一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式的開(kāi)發(fā)能力，積累土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)舊城改造及城市升級(jí)，響應(yīng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求及工業(yè)4.0戰(zhàn)略，基于自身雙主業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，在部分深耕城市嘗試產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的落地。
目前已與多家知名企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目洽商。
其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集性行業(yè)，在當(dāng)前限購(gòu)、限貸的不利環(huán)境下，房企良好的融資能力和資本運(yùn)作能力至關(guān)重要。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化、合理控制財(cái)務(wù)成本、保持合理的負(fù)債率和良好的現(xiàn)金流。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)房企的資金來(lái)源中,企業(yè)自籌比例已上升至43%以上,個(gè)人購(gòu)房預(yù)售款比例在25%以上,商業(yè)銀行貸款只占15%左右。
而銷(xiāo)售不暢、市場(chǎng)預(yù)期不好，形成了對(duì)房企的資金壓力，迫使企業(yè)去尋找高成本的融資渠道以填補(bǔ)資金需求的缺口。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的國(guó)內(nèi)融資渠道，除了上市資本市場(chǎng)和銀行系統(tǒng)外，大部分選擇信托方式，少數(shù)選擇民間借貸。
而一些拓展海外融資渠道的做法值得借鑒。
最初的融資主要是針對(duì)單一的項(xiàng)目，以后逐漸開(kāi)始嘗試以公司制的形式，與海外成熟金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行長(zhǎng)期合作。
這種從松散型的項(xiàng)目投資合作轉(zhuǎn)變?yōu)楣局频木o密型投資，是基于大型房企進(jìn)一步做大規(guī)模和做強(qiáng)實(shí)力的戰(zhàn)略考慮。
市場(chǎng)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，僅靠幾家房企之力顯然是不夠的，多元化的融資渠道給國(guó)內(nèi)房企帶來(lái)幫助。
海外成熟金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)對(duì)投資管理的規(guī)范運(yùn)作，對(duì)提升國(guó)內(nèi)房企的管理水平和質(zhì)量，將起到重要作用。
迪馬股份自今年開(kāi)始，就對(duì)標(biāo)優(yōu)質(zhì)大型房企融資模式研究，特別是一級(jí)開(kāi)發(fā)階段融資及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資的研究，挖掘符合公司戰(zhàn)略發(fā)展所需的融資新模式及渠道，尋求具備特色及優(yōu)勢(shì)的合作資源，力推融資落地。
為推進(jìn)投融資一體化建設(shè)，迪馬股份將加速中票的發(fā)行工作進(jìn)程，突破超短融、海外債、REITs等融資領(lǐng)域，合理配置資本市場(chǎng)融資比例，保證公司拿地、投資、拓展資金需求，調(diào)節(jié)公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，以滿(mǎn)足公司戰(zhàn)略發(fā)展要求。
第三，在調(diào)控和市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)中，如何使房企保持核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步健康的發(fā)展，已成為當(dāng)前一個(gè)突出的問(wèn)題。
預(yù)計(jì)更多的房企，將把注意力集中到關(guān)注品牌、資本、產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)能力上來(lái)。
房企的品牌經(jīng)營(yíng)，歷來(lái)被認(rèn)為是企業(yè)的軟實(shí)力，而要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高利潤(rùn)和高附加值，必須注重品牌的培養(yǎng)和樹(shù)立，重視品牌的有效表現(xiàn)和宣傳手段、重視購(gòu)房者的需求研究和市場(chǎng)發(fā)展變化等。在實(shí)踐中，許多知名房企的品牌化經(jīng)營(yíng)，使項(xiàng)目的促銷(xiāo)手段和銷(xiāo)售價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)得到了充分的體現(xiàn)。
相比之下，中小房企的項(xiàng)目工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位比較隨意，項(xiàng)目的實(shí)際成本與目標(biāo)成本偏離較大，這就更應(yīng)該注重項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化管理，這也是中小房企擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的基礎(chǔ)條件。
迪馬股份2018年的一項(xiàng)重大計(jì)劃就是進(jìn)一步強(qiáng)化社區(qū)運(yùn)營(yíng)能力和品牌建設(shè)，加快社區(qū)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的擴(kuò)張和推廣。
通過(guò)對(duì)客戶(hù)需求和定位的不斷剖析，公司將持續(xù)優(yōu)化“產(chǎn)品+服務(wù)+社區(qū)”的大產(chǎn)品體系，重新雕琢和打磨公司現(xiàn)有產(chǎn)品線(xiàn)，完善產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，打造產(chǎn)品溢價(jià)與投資效率雙效邏輯驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)品戰(zhàn)略，以差異化競(jìng)爭(zhēng)力駛出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的紅海并實(shí)現(xiàn)超額盈利。
同時(shí)，提高組織管理效率，優(yōu)化流程制度建設(shè)。
深化推進(jìn)公司“長(zhǎng)江計(jì)劃”、“精益計(jì)劃”等工作，夯實(shí)治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化企業(yè)文化、完善公司績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制，向管理要效益，從戰(zhàn)略、文化、機(jī)制、平臺(tái)等方面進(jìn)一步提高組織效率。
完善公司”磐石計(jì)劃”體系，以設(shè)計(jì)、工程為主要抓手，針對(duì)公司差異化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力分析，落實(shí)產(chǎn)品實(shí)施能力建設(shè)。
通過(guò)完善的制度體系建設(shè)和嚴(yán)格執(zhí)行，將迪馬股份產(chǎn)品品質(zhì)和口碑保持在行業(yè)標(biāo)桿水平。
第四，在中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《2018中國(guó)城市開(kāi)發(fā)投資吸引力排行榜》中，從市場(chǎng)容量與增值潛能兩大維度、12個(gè)方面、40余項(xiàng)具體指標(biāo)構(gòu)建“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力評(píng)價(jià)模型”，對(duì)全國(guó)298個(gè)地級(jí)以上城市進(jìn)行投資吸引力評(píng)價(jià)，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注和解讀。
榜單指出，行業(yè)由過(guò)去相對(duì)單一的住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向全面參與城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的階段，對(duì)不同城市投資機(jī)會(huì)以及發(fā)展周期的研判變得尤為重要，歷史也證明，這些年取得優(yōu)異業(yè)績(jī)的行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，大多是順應(yīng)趨勢(shì)，前瞻性布局，進(jìn)而真正分享了行業(yè)與城市成長(zhǎng)的紅利。
迪馬股份旗下專(zhuān)業(yè)從事住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的東原集團(tuán)堅(jiān)持“精選一二線(xiàn)城市，精選一二線(xiàn)區(qū)位”的戰(zhàn)略布局，憑借著自身強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)實(shí)力和卓越的品質(zhì)，打造了一個(gè)涵蓋精品住宅、高檔公寓、甲級(jí)辦公、社區(qū)運(yùn)營(yíng)和大型城市綜合體等完整的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)體系。
截至目前，東原在建、擬建以及竣工項(xiàng)目總計(jì)達(dá)50個(gè)，華東區(qū)域以上海為中心，華中區(qū)域以武漢為中心、西南區(qū)域以重慶為中心，圍繞這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市進(jìn)行深耕發(fā)展，始終緊跟城市節(jié)奏，同時(shí)保持自己在國(guó)內(nèi)各大城市的領(lǐng)先地位。
產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，迪馬股份把自身雙主業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合，加快在新能源汽車(chē)、應(yīng)急產(chǎn)業(yè)、軍民融合、文娛產(chǎn)業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域的產(chǎn)城結(jié)合項(xiàng)目落地，在所開(kāi)發(fā)的城市助推經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并不斷釋放住房需求，也是響應(yīng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求及工業(yè)4.0戰(zhàn)略的舉措。
不僅如此，在商業(yè)地產(chǎn)方面，迪馬股份已經(jīng)把持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)作為公司未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展房地產(chǎn)三大發(fā)展業(yè)務(wù)之一，將逐步挖掘輕資產(chǎn)為主的商業(yè)營(yíng)運(yùn)模式、打造滿(mǎn)足東原物業(yè)發(fā)展的業(yè)務(wù)和管理模式，川渝地區(qū)的1891時(shí)光道、東東mall、新新park、SAC川航大廈等地標(biāo)性項(xiàng)目表明，公司堅(jiān)持精選加深耕的全國(guó)化布局，加速推進(jìn)圍繞的區(qū)域縱深化、平臺(tái)化發(fā)展，將穩(wěn)步提升公司的業(yè)務(wù)規(guī)模及行業(yè)地位。
更高的利潤(rùn)、更好的土地資源和看上去更低的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)行業(yè)的新寵。
迪馬股份正在著力提升土地一級(jí)開(kāi)發(fā)能力，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)落地，已經(jīng)走在了中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的前列。
